大中城市土地出让金降幅达11% 地方找国企托底
年底将至，原本是土地市场的 旺季 ，今年却格外冷清。各大房企纷纷启动 冬天模式 减少拿地，地块流标和中止出让频繁出现，各城市的土地市场深度低迷。 调控现在进入了第二阶段，房价下来之后，地价怎么办？是该地方*府表态的时候了。 中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天接受财新《新世纪》采访时表示，在*府通过强行压制需求逼迫开发商降价之后，开发商与地方*府在土地市场上的博弈开始了。地方*府陷入两难境地。一方面，变相放松调控托底房价的*策试探统统被中央*府叫停；另一方面，土地市场持续萎缩，地方财*受压。尽管已采取了更为积极和灵活的土地出让*策，市场依然难见起色。 现在地方*府比开发商更着急。 高策地产顾问机构董事长李国平如是说。成交僵局 土地市场基本僵住了。 陈啸天对财新《新世纪》称，由于销售不畅、资金紧张，开发商当前的拿地意愿极低。万科集团总裁郁亮近日公开表示，万科已进入 冬天模式 ，现金为王，要更加慎重地买地， 买地是最费钱的，不能买错地 。首创置业董事长刘晓光告诉财新《新世纪》， 目前楼市仍处于不景气状态，首创的策略是保持审慎投资态度，不会轻易拿地。 绿地集团董事长张玉良此前接受财新《新世纪》采访时也强调： 因为销售不好，7月我们就很少拿地，10月开始明确不再拿地。 中原地产监测的十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）下半年明显放慢了拿地节奏。据中原地产统计，今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十个月购地金额相比销售款仅占21%，创下历史最低值，甚至低于2008年的31%。 一方面是由于*府的土地供应量偏少，优质地块不多，地价未出现明显下降；另一方面，由于销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地比较谨慎。 北京中原地产市场研究总监张大伟分析称。开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。据中原地产统计，11月全国35个热点城市的土地出让均陷入低谷，流标和中止出让的地块达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。其中，广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月，广州就三度中止了多幅地块的出让。原定于11月1日公开出让的12幅广州南站地块被临时停拍；11月8日，位于广州南站核心区的12幅地块中止出让；11月15日，原定于11月18日公开出让的8幅土地，有7幅的拍卖再次被取消，如期拍卖的天河区广氮地区地块则遭遇流拍。这32幅地块的出让底价高达187亿元，约占今年广州土地出让收入计划的29%。广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对财新《新世纪》分析，广州出现集体流拍和中止现象，主要原因是拍卖底价定得过高，推出的地块底价基本上就是 准地王 级别的。 在市场好的时候可能会卖出去，现在市场这么不好，就另当别论了。 据韩世同测算，广州市11月流拍的土地楼面均价达到了5584元/平方米。在一些二线城市，甚至还出现了开发商 退地 的情况。11月2日，济南市国土资源部门公告出让的11幅土地，其中9幅因无人申请购买而流拍，另外2幅以底价成交。这9幅土地都位于济南市长清区大学科技园片区，包括4幅商业金融用地和5幅居住用地，总面积约855亩。知情人士向财新《新世纪》透露，这9幅地原本是龙湖地产有意购买，已签订了前期的熟化协议，并缴纳了2亿元熟化金，但最后龙湖以 资金紧张 为由放弃了竞买，导致土地流拍。北京的情况也不容乐观。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。房地产开发企业推迟缴纳土地出让金也成为趋势。一家在成都拿地的开发商告诉财新《新世纪》，当地国土部门多次上门催缴土地款，但他们的原则是不当出头鸟，周边的企业不交，他们也不交。据他透露，绿地的成都公司也是以资金紧张为由拖延缴纳土地款的时间。地方 托市 土地交易的低迷直接导致了各地土地出让金的大幅下降。据中国指数研究院统计，截至11月28日，全国监测的25个大中城市土地出让金合计9501亿元，同比减少1172亿元，降幅达11%。各大城市中，上海是惟一土地出让金超过千亿元的城市，达到1191亿元，但与去年同期相比，也减少了13%；北京市前11个月的土地出让金总额为920.7亿元，同比下跌14.4%，其中住宅类土地出让金收入仅为372.6亿元，与去年同期相比下跌幅度高达51.4%。大连则成为降幅最大的城市，前11个月的土地出让金总额为499亿元，仅为去年同期的一半。另外，无锡、南京、武汉等城市的土地出让收入也分别下降了34%、29%、21%。 土地出让金的大幅下滑，已给地方财*带来非常大的压力。 李国平告诉财新《新世纪》，重压之下，地方*府开始采取多种措施推动土地市场的成交，此前北京市住建委已经召集开发商进行座谈，要求开发商加大拿地投资力度以及更多参与保障性住房的建设。11月，北京市国土局还采取了一系列措施，包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等，以鼓励更多企业参与拿地。11月9日，北京土地储备整理中心取消了丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地配建部分；11月23日，又下调了顺义区后沙峪镇地块及平谷区马坊镇地块出让起始价，降幅分别达8.9%和15%。地方财*情况较好的北京还 能扛得住 ，一些二三线城市情况已非常窘迫。 下面一些地方，财*拨不出医保的钱，还有拖欠教师工资的情况。 某省会城市一家大型国企开发商告诉财新《新世纪》， 现在市里、区里的领导，都会来找我们去拿地，托一托底。 该开发商透露，他们在11月份刚拿下的一幅建筑面积达90多万平方米的土地，就属于 *治任务 市委书记亲自拍的板，不拿也得拿。但那个地方很偏，还都规划的是商业，根本不知道怎么做，只能先拿了放那里再说。 陈啸天也证实，这种 国企托底 现象在二三线城市很普遍。 在资金允许、力所能及的情况下，我们还是要去拿的，不拿的话，*府也hold不住了。 该国企开发商透露， 拿地之后，*府在别的方面也会有所照顾。如果以后市场好了，别人拿不到的地，*府也会给你。 地价博弈然而，在陈啸天看来，地方*府 托市 的这些手段，对缓解当前的土地僵局并没有实质性作用。 现在的主要问题是，房价下来了，地价还没有松，房价与地价不匹配。 陈啸天认为，必须要将土地成交价格实实在在降下来。但中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，目前地方*府下调出让底价的空间有限。每一幅土地出让底价的确定，主要包括两部分：一是土地的拆迁、整理成本，二是*府的土地收益。拆迁整理的成本是刚性的，有弹性能够调整的只是*府土地收益这部分。要下调地价，就要求地方*府放弃一定土地收益，与开发企业一样， 以价换量 。陈啸天分析说，各地方*府现在之所以迟迟未动，也是担心出现 房价与地价 在博弈中双向失控的问题，即房价一跌再跌，地价也一跌再跌，最终开发商反而更不敢拿地了，造成局面失控。 开发商也是看预期的，如果预期房价稳定或上涨，地价合适的时候就会拿地。 李国平认为，需要先稳定房价，然后适当调整地价，才可以打破现在的土地僵局。陈啸天也认同这样的看法，他表示，房价已经在筑底，地价需要适当松一松，可能下调的幅度会小于房价下调幅度，但需要 供求双方达到一个新的平衡点 之后，开发商才会重新出手买地。
