上海再摸查商业地产底细-摩尔过热尚难下定论
来源：东方早报 早报吴乐晋
上海有的项目已调整 今年早些时候，国务院已经下令“查告”全国大型商业地产尤其是购物中心的投资实情。由于我国商业地产开发和商业点建设情况向来没有权威的统计资料，很多商业设施项目在向银行申请贷款时名目混淆，如有项目名为“大型公寓社区”的可能就在裙楼位置配套兴建一个5万平方米的购物中心，“查告”最终“查而难告”。 7月初，国务院又将开始了对大型商业地产的“摸查”。中国商业地产联盟秘书长王永平解释，我国商业地产总量仍然不足，因此“摸查”的目的以自查和预警为主，不是扼杀投资，而是防止重复建设和盲目投资，提高成功率。因此这次“摸查”的力度不如前阶段的土地整顿那么大。 今年底，我国还将出台《城市商业点的规划管理条例》，对城市商业点规划进行立法。届时，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证。“商业立法才是市场规范的长期保证。”王永平说。 其实，上海现在已经感受到了调整。美国西部发展公司原计划今年在F1赛场以东地块投入巨资兴建面积30万平方米的大型购物中心，据知情人士透露，这一项目将推迟到明年再进行。上海浦东等区最近几乎不再审批大型购物中心项目。一些开发商形容当前“风声很紧”。其他地区的地方*府和开发商，一下子变得很“谨慎”。
但是否过热尚难下定论 上海商业地产投资是否过热？这个问题目前尚存在争议。有意思的是，由于我国商业地产向来缺乏权威的统计数据，导致了各个观点都可以找到不同的数据来支撑。 中国商业地产联盟主席荀培路日前在厦门“2004年中国商业地产高峰论坛”时指出，总体来说，中国商业地产总量不足的情况没有解决。国外发达国家的人均占有商业面积为1.2平方米，而上海和北京仍不足1个平方米。 而在日前召开的“2004中国商业热点话题高层论坛”上，上海财经大学晁钢令教授援引的统计数据却指出，1992年，上海市民人均占有商业面积为0.31平方米。到了2003年，上海人均商业面积达到了1.44平方米，这个数字甚至已超过了香港。 目前，上海已有大卖场70多家，在建或拟建的大卖场还有70多家，总建筑面积将达60多万平方米。上海已有购物中心14家，在建和拟建的大型购物中心33家，预计总建筑面积将达到300多万平方米。百余家在建或拟建的大型商业设施基本上都将在2年至3年内完工。 晁钢令因此“预警”：上海大型商业设施投资增速过快，大卖场、购物中心等大型商业设施急剧增加，商业零售企业将陷入更加激烈的竞争之中。 而根据上海市商业联合会购物中心专业委员会发布的调查报告，数据却又有所不同。 据他们调查，上海已有购物中心14家，在建的购物中心13家，建筑面积將超过200万平方米，正在规划立项的购物中心11家，建筑面积将超过100万平方米。据预测，至2005年上海市将有20多家购物中心投入运营，而到2010年，上海市各类购物中心将超过40家。 日前到上海市经委的商业点办了解情况。有关负责人不认为上海商业地产已经过热。他说，其他机构的数据不能最终说明问题，而*府部门过去没有统一对商业设施作全面统计，致使真实发展情况一直无案可稽。 中国商业地产联盟主席荀培路说：“应该承认，我国商业地产开发和商业点建设情况没有权威的统计资料，对全国商业地产的数量、体量及分布情况，过去商业部门不掌握，银行系统不掌握，统计部门也不掌握，只是最近大家才开始进行这方面的专项调查。” 由于商业地产的兴起只是最近几年的事情，因此，国家有关部门还来不及对这些行业进行数据化的把握，从而也给很多的调控工作带来困难。前段时间，国务院希望通过国家有关部委“查告”商业地产发展情况，也因为难以全面、真实收集具体数据而作罢。 据悉，今后国家将把商业点设施的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业点的数量、布局、结构，以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策。“这将彻底改变我国商业点结构不清的情况。”荀培路说。 最近，上海市经委的商业点办等有关部门已经开始作市场调研，估计七八月份，会有比较权威的关于上海商业设施的报告面世，到时，才能下一个更加科学的结论。 相关资料： 中国商业地产联盟主席荀培路日前在厦门“2004年中国商业地产高峰论坛”时指出，总体来说，中国商业地产总量不足的情况没有解决。国外发达国家的人均占有商业面积为1.2平方米，而上海和北京仍不足1个平方米。 而在日前召开的“2004中国商业热点话题高层论坛”上，上海财经大学晁钢令教授援引的统计数据却指出，1992年，上海市民人均占有商业面积为0.31平方米。到了2003年，上海人均商业面积达到了1.44平方米，这个数字甚至已超过了香港。 人均商业面积之所以各个报告不同，因素有很多，如统计标准是否一致： 1）总人口：户籍人口、还是居住人口加上流动人口？ 2）总商业面积：光指房产证上的商业用房，还是房产证上的商业用房加上那些已经被改用于商业用途的厂房和办公楼（如特殊的学校、医院等）？ 3）资料更新是否及时？ ４）对比的城市如香港数据也存在这些问题 所以简单的对比没有什么意义。
此外先前有所谓报告说：我国已经建成的54个ShoppingMall，平均面积十三、十四万平方米，国外的ShoppingMall平均也就二、三万平方米。
但实际上这个统计对比也有严重错误： 事实上国外的购物中心（其实不是光指摩尔，而摩尔本来就是应该是指超过10万平方米的特大型购物中心）的统计数据包括了多种形式，有超大型、有区域性、也有邻里型的、都市型的各类购物中心，所以平均面积不大（如果也只计算10万平方米以上的大型摩尔，则平均面积必然也超过10万平方米）。 而国内的统计本来就是只针对大型摩尔项目的（平均面积在10万平方米以上），所以才会有13万平方米，如果加上小型项目（国内有大量这样的项目），购物中心平均面积必然大大下降数倍（例如：1个15万平方米的摩尔+2个5万平方米的中型项目+10个1万平方米的小型项目-如大型超市项目，平均面积也只有--2万多平方米而已，如果再有几个5千平方米的项目，平均面积还将缩小到1万平方米）
另外，国内的许多摩尔的面积中包括了配套的公寓办公楼等，这些项目的面积也应该被剔除，所以国内摩尔的平均面积势必进一步缩小。